Zákon o štátnej podpore nájomného bývania

Dňa 25.05.2022 NRSR schválila zákon o štátnej podpore nájomného bývania, ktorého cieľom je  vytvoriť prostredie, ktoré umožní výstavbu štátom podporovaného nájomného bývania s regulovanou výškou nájomného a zárukou dlhodobého bývania.

Zákon upravuje:

1. vymedzenie základných pojmov štátom podporovaného nájomného bývania,
2. vymedzenie právnych vzťahov súvisiacich s nájmom bytu v rámci štátom podporovaného nájomného bývania,
3. založenie Agentúry štátom podporovaného nájomného bývania.

   1. Štátom podporované nájomné bývanie

Štátom podporovaným nájomným bývaním je nadobúdanie a prevádzka bytových domov spôsobom ustanoveným v tomto zákone s využitím podporných nástrojov najmä v oblasti sociálnej politiky štátu s cieľom zabezpečenia cenovo dostupného bývania pre širokú verejnosť, ak postupom uvedeným v zákone

1. prenajímateľ nadobudol bytové domy do vlastníctva výstavbou,
2. prenajímateľ nadobudol bytové domy do vlastníctva kúpou alebo
3. investičný partner sa stal spoločníkom právnickej osoby, ktorá nadobudla bytové domy do vlastníctva výstavbou alebo kúpou a táto právnická osoba získala právne postavenie prenajímateľa.

   2. Agentúra

Zákon v ustanoveniach § 3 upravuje úlohy a postavenie Agentúry na podporu štátneho nájomného bývania. Agentúra je právnická osoba, ktorá najmä (nie však výlučne):

1. vytvára podmienky a nástroje pre rozvoj štátom podporovaného nájomného bývania,
2. vypracováva a predkladá vláde návrh kritérií výberu investičných partnerov,
3. posudzuje a predkladá vláde návrhy na uzatvorenie, zmenu a ukončenie investičných zmlúv agentúrou,
4. uzatvára, mení a ukončuje investičné zmluvy s predchádzajúcim súhlasom vlády,
5. navrhuje vláde pravidlá prideľovania bytov záujemcom, ktorí splnili kritériá pre postavenie nájomcu atď.

Založenie a vznik Agentúry:
Založenie agentúry má zabezpečiť Úrad vlády Slovenskej republiky  a Ministerstvo financií Slovenskej republiky. Agentúra musí mať formu záujmového združenia právnických osôb podľa § 20f Občianskeho zákonníka. Založenie a vznik agentúry je úrad vlády povinný zverejniť na svojom webovom sídle.

Úrad vlády a Ministerstvo financií Slovenskej republiky založia Agentúru do 31. decembra 2022.

Členstvo v Agentúre:
Členmi agentúry sú zakladatelia a investiční partneri. Hlasovacie právo v orgánoch agentúry majú výlučne zakladatelia agentúry. Rozhodnutia orgánov agentúry musia byť prijaté súhlasom všetkých jeho členov s hlasovacím právom. Člen agentúry nezodpovedá za záväzky agentúry svojím majetkom.

Výška príspevku každého člena Agentúry podľa odseku 1 na činnosť agentúry na rok 2022 je 333 000 eur.

Hospodárenie Agentúry:

Príjmy agentúry tvoria najmä:

1. vstupný členský a ročný členský poplatok členov agentúry,
2. prostriedky štátneho rozpočtu,
3. reklamné a marketingové príjmy,
4. finančné príspevky,
5. dary a iné príjmy

Zásady hospodárenia agentúry určujú stanovy agentúry.

Zrušenie Agentúry:
Zrušenie agentúry podlieha predchádzajúcemu súhlasu vlády. Dňom zrušenia agentúry majetok agentúry prechádza z vlastníctva agentúry do vlastníctva štátu, v mene ktorého koná úrad vlády. Na úrad vlády dňom zrušenia agentúry prechádzajú aj všetky práva a povinnosti, ako aj pohľadávky a záväzky agentúry. Dňom zrušenia agentúry plní úlohy agentúry podľa tohto zákona úrad vlády.

   3. Investičný partner

investičný partner je právnická osoba so sídlom na území členského štátu Európskej únie alebo štátu, ktorý je zmluvnou stranou Dohody o Európskom hospodárskom priestore alebo Švajčiarskej konfederácie, schválená vládou SR na účely uzatvorenia investičnej zmluvy.

   4. Právne vzťahy medzi Agentúrou a investičným partnerom

Agentúra a investičný partner uzatvárajú, menia a ukončujú investičnú zmluvu. Uzatvorenie, zmena a ukončenie investičnej zmluvy agentúrou bez predchádzajúceho súhlasu vlády je neplatné.

Investičný partner je povinný oznámiť agentúre uzatvorenie:

1. zmluvy o prevádzke bytového domu, najneskôr do jedného mesiaca po jej uzatvorení,
2. zmluvy uzavreté medzi investičným partnerom a treťou osobou podľa osobitého predpisu[1], do jedného mesiaca po jej uzatvorení.

Ak zákon neustanovuje inak, agentúra je povinná v rámci rokovaní a uzatváraní záväzkových vzťahov s investičnými partnermi, ktoré súvisia so štátom podporovaným nájomným bývaním, postupovať vždy nediskriminačným spôsobom a zachovávať zásadu rovnosti vo vzťahu ku každému jej zmluvnému partnerovi. Akékoľvek diskriminačné konanie alebo konanie, ktoré porušuje zásadu rovnosti zákon zakazuje.

   5. Prenajímateľ

Prenajímateľ je právnická osoba so sídlom v Slovenskej republike,

1. ktorej účtovné závierky sú overované štatutárnym auditom podľa osobitného predpisu,
2. na podnikaní ktorej sa ako spoločník alebo akcionár podieľa výlučne jeden alebo výlučne viacerí investiční partneri, alebo na ktorej podiel alebo akcie má nadobudnúť výlučne jeden alebo výlučne viacerí investiční partneri najneskôr do dňa začiatku užívania bytu v bytovom dome, v rámci agentúrou schváleného projektu nájomného bývania, prvým nájomcom na základe nájomnej zmluvy podľa tohto zákona na byt v bytovom dome, ktorého vlastníkom je alebo bude postupom uvedeným v osobitnom predpise,
3. ktorá je oprávnená na podnikanie v oblasti prenájmu bytov a nebytových priestorov a
4. ktorá uzatvorila s investičným partnerom zmluvu o prevádzke bytového domu vo vzťahu k jednému alebo viacerým bytovým domom podľa agentúrou schváleného projektu nájomného bývania.

Obchodná spoločnosť uvedená v odseku 3 písm. b)[2] nadobúda tiež postavenie prenajímateľa splnením nasledovných podmienok:

1. agentúra schváli na návrh investičného partnera projekt nájomného bývania vo vzťahu k bytovému domu, ktorého vlastníkom je alebo bude táto obchodná spoločnosť,
2. investičný partner uzatvoril s treťou fyzickou alebo právnickou osobou, ako predávajúcim, zmluvu uvedenú v odseku 3 písm. b),
3. investičný partner a táto obchodná spoločnosť uzatvorili zmluvu o prevádzke bytového domu a
4. agentúra vykonala na žiadosť investičného partnera registráciu tejto obchodnej spoločnosti v registri prenajímateľov.

Ak dôjde k zmene vlastníka bytového domu, vstupuje nadobúdateľ bytového domu do právneho postavenia prenajímateľa z nájomnej zmluvy, pričom zmena v osobe prenajímateľa z nájomnej zmluvy podľa tohto zákona nie je dôvodom pre ukončenie nájomného vzťahu nájomcom.

   6. Právne vzťahy medzi prenajímateľom a investorom

Investičný partner alebo viacerí investiční partneri a prenajímateľ uzatvárajú, menia a ukončujú zmluvu o prevádzke bytového domu.

Prenajímateľ je povinný informovať zhotoviteľa bytového domu, predávajúceho bytového domu a investičný partner je povinný informovať predávajúceho podielu v obchodnej spoločnosti, ktorá nadobudne postupom uvedeným v tomto zákone postavenie prenajímateľa a ktorá je alebo bude vlastníkom bytového domu, alebo o zápise prenajímateľa a tejto obchodnej spoločnosti uvedenej v odseku 3 písm. b) do registra prenajímateľov, a to najneskôr pri vykonaní právnych úkonov, na základe ktorých prenajímateľ nadobudne bytový dom alebo investičný partner nadobudne podiel v obchodnej spoločnosti, ktorá nadobudne postupom uvedeným v tomto zákone postavenie prenajímateľa a ktorá vlastní alebo bude vlastniť bytový dom, do svojho vlastníctva.

   7. Právne vzťahy medzi prenajímateľom a Agentúrou 

Prenajímateľ môže nadobudnúť bytový dom do svojho vlastníctva, až na základe Agentúrou schváleného projektu nájomného bývania a uzatvorenej zmluvy o prevádzke bytového domu.

Ak tento zákon neustanovuje inak, Agentúra je povinná v rámci rokovaní a uzatváraní záväzkových vzťahov s prenajímateľmi, ktoré súvisia so štátom podporovaným nájomným bývaním, postupovať vždy nediskriminačným spôsobom a zachovávať zásadu rovnosti vo vzťahu ku každému jej zmluvnému partnerovi. Akékoľvek diskriminačné konanie alebo konanie, ktoré porušuje zásadu rovnosti, sa zakazuje.

   8. Záujemca a nájomca

Záujemca:

Záujemca je fyzická osoba, ktorá prejavila agentúre nezáväzný záujem o získanie postavenia nájomcu a uzatvorenie nájomnej zmluvy svojou registráciou v registri záujemcov o byty štátom podporovaného nájomného bývania.

Záujemca musí spĺňať nasledovné kritériá na účely získania postavenia nájomcu:

1. záujemca nie je vedený v zozname daňových dlžníkov,
2. záujemca nemá evidované nedoplatky na poistnom na sociálne poistenie,
3. zdravotná poisťovňa neeviduje voči záujemcovi pohľadávky na poistnom, pohľadávky na preddavkoch na poistné alebo príslušenstvo týchto pohľadávok, ktoré vznikli podľa osobitného predpisu a sú po lehote splatnosti a
4. záujemca nie je dlžníkom evidovaným v centrálnom registri exekúcií.

Posúdenie splnenia kritérií záujemcom na získanie postavenia nájomcu v súlade s týmto zákonom zabezpečí agentúra alebo ňou poverená právnická osoba v spolupráci so záujemcom na žiadosť investičného partnera alebo prenajímateľa pred uzatvorením nájomnej zmluvy.

Vláda má ustanoviť nariadením vlády ďalšie kritériá, ktoré musí záujemca spĺňať a ktoré budú zohľadňovať najmä priority vlády ohľadom poskytnutia štátom podporovaného nájomného bývania

1. vybraným skupinám osôb, pre ktoré je získanie vlastného bývania nedostupné alebo ťažšie dostupné,
2. vybraným profesiám,
3. vybraným vekovým skupinám,
4. vybraným príjmovým skupinám a
5. vybraným skupinám v osobitnom sociálnom postavení.

Záujemca je oprávnený uzatvoriť nájomnú zmluvu podľa tohto zákona len v prípade, ak agentúra potvrdí záujemcovi splnenie kritérií na účely získania postavenia nájomcu.

Záujemca nadobúda postavenie nájomcu uzatvorením nájomnej zmluvy.

Nájomca:

Nájomca je fyzická osoba, ktorá dovŕšila vek 18 rokov s trvalým, prechodným alebo iným pobytom na území Slovenskej republiky spĺňajúca súčasne ďalšie kritériá ustanovené týmto zákonom a nariadením vlády a ktorá uzatvorila s prenajímateľom nájomnú zmluvu.

   9. Nájomná zmluva

Nájom bytu vzniká uzatvorením nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to na dobu určitú alebo neurčitú, spravidla však na jeden rok, ak sa prenajímateľ a nájomca v nájomnej zmluve nedohodnú inak. Nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán opakovane predĺžiť.

Nájomca môže uzatvoriť nájomnú zmluvu podľa tohto zákona len na jeden byt, pričom byt nie je nájomca oprávnený prenechať do podnájmu.

Nájomná zmluva musí obsahovať najmä:

1. náležitosti uvedené v ust. § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka,
2. zoznam osôb, ktoré s nájomcom tvoria spoločnú domácnosť,
3. plnomocenstvo nájomcu a členov domácnosti udelené prenajímateľovi za účelom hlásenia ich trvaného pobytu v byte podľa tohto zákona,
4. spôsob doručovania písomností medzi prenajímateľom a nájomcom a
5. vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa tohto zákona.

   10. Výška nájomného

Vláda ustanoví nariadením vlády maximálnu výšku nájomného bez úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a bez nákladov na prevádzku, údržbu a opravy bytového domu; vláda môže ustanoviť odlišnú maximálnu výšku nájomného v závislosti od regiónov,  projektov nájomného bývania a roku ich kolaudácie.

Nájomca je povinný pred prvým dňom nájmu uhradiť prenajímateľovi peňažnú zábezpeku vo výške dohodnutej v nájomnej zmluve podľa tohto zákona, maximálne vo výške súčtu trojnásobku mesačného nájmu, trojnásobku mesačnej úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a trojnásobku nákladov na prevádzku, údržbu a opravy bytového domu.

   11. Zánik nájmu bytu

Nájom bytu zaniká:

1. uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý,
2. písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom,
3. písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán z dôvodov uvedených v tomto zákone, v nájomnej zmluve podľa tohto zákona alebo v osobitnom predpise,
4. písomným odstúpením jednej zo zmluvných strán z dôvodov uvedených v tomto zákone, v nájomnej zmluve podľa tohto zákona alebo v osobitnom predpise alebo
5. zánikom predmetu nájmu.

Ustanovenie § 13 zákona upravuje výpovedné dôvody ako aj dôvody odstúpenia od zmluvy.

   12. Trvalý pobyt

Občan SR je povinný hlásiť na príslušnej ohlasovni pobytov trvalý pobyt v obci, v ktorej sa byt nachádza, v prípade trvania alebo predĺženia trvania nájomnej zmluvy na dobu dlhšiu ako jeden rok. Povinnosť hlásiť vznik trvalého pobytu vzniká uplynutím jedného roku trvania nájomnej zmluvy.

V prípade porušenia povinnosti nájomcom hlásiť trvalý pobyt je prenajímateľ oprávnený hlásiť vznik trvalého pobytu nájomcu a členov domácnosti na príslušnej ohlasovni obce, v ktorej sa byt nachádza, v mene nájomcu a členov domácnosti spôsobom uvedeným v nájomnej zmluve.

Občan Slovenskej republiky je povinný hlásiť na príslušnej ohlasovni pobytov v obci, v ktorej sa byt nachádza, skončenie trvalého pobytu až po ukončení trvania nájomnej zmluvy.

   13. Informačný systém

Informačný systém štátom podporovaného nájomného bývania pozostáva z:

1. registra prenajímateľov a
2. registra záujemcov.

Register prenajímateľov a záujemcov spravuje Agentúra.

Agentúra je oprávnená údaje z registra záujemcov poskytovať a sprístupniť na ich ďalšie spracovanie za podmienok ustanovených týmto zákonom výlučne

1. právnickej osobe, ktorá prejavila voči agentúre záujem o získanie postavenia investičného partnera a uzatvorenie investičnej zmluvy s agentúrou, investičnému partnerovi a prenajímateľovi a
2. právnickej osobe poverenej agentúrou na hodnotenie splnenia kritérií záujemcami, ktoré sú určené na získanie postavenia nájomcu v súlade s týmto zákonom.

Účinnosť od: 01.07.2022 s určitými výnimkami

Schválené znenie
Sprievodná dokumentácia

Mgr. Helena Laposová  

[1] Zmluvy uzatvorené podľa § 6 ods. 3 písm. b).

[2] Investičný partner alebo viacerí investiční partneri a tretia osoba uzatvárajú zmluvu podľa osobitného predpisu s cieľom nadobudnúť podiel jedným alebo viacerými investičnými partnermi v obchodnej spoločnosti, ktorá nadobudne postupom uvedeným v tomto zákone postavenie prenajímateľa a ktorá je alebo bude vlastníkom jedného alebo viacerých bytových domov tak, aby jeden alebo viacerí investiční partneri nadobudli tento podiel najneskôr pred účinnosťou prvej nájomnej zmluvy v bytovom dome, ktorého vlastníkom je alebo bude táto obchodná spoločnosť