Nová zákonná úprava správy bytov a nebytových priestorov
Od 1. 11. 2018 bude na území Slovenskej republiky účinný zákon č. 283/2018 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „novela“).
Aktuálne účinné znenie zákona o vlastníctve bytov je v oblasti správy domu nesystematické a neprehľadné, čo spôsobuje v praxi mnohé problémy.
Novela upravuje prijímanie rozhodnutia vlastníkov, zjednodušuje a sprehľadňuje doterajšiu právnu úpravu. Novela zavádza nové mechanizmy, ktoré prispejú k zvýšenej informovanosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov o veciach týkajúcich sa správy domu. Okrem uvedeného novela zavádza mechanizmy na zabezpečenie dôslednejšej kontroly orgánov spoločenstva alebo správcu domu.
Novela na základe súdnej praxe do definície spoločných častí domu zakotvujú aj balkóny, lodžie a terasy. Ide o spoločné časti domu, na ktoré niektorí vlastníci prispievajú aj zvýšeným príspevkom do fondu prevádzky, údržby a opráv (ďalej len „fond“).
Do zákonných definícií sa zavádza nový pojem garážové stojisko. Garážovým stojiskom sa rozumie plošne vymedzená časť nebytového priestoru nachádzajúceho sa v dome, určeného na parkovanie motorových vozidiel (garáž v dome), s ktorým je spojené právo spoluvlastníka garáže v dome užívať toto parkovacie miesto výhradne pre svoje potreby. Z dôvodu, že garážové stojisko nespĺňa legálnu definíciu samostatného nebytového priestoru, zapisuje sa do katastra nehnuteľností len poznámkou. Rovnakým režimom sa riadia aj skladové priestory, ktoré sa nachádzajú v nebytovom priestore domu a ktoré sa nepovažujú za príslušenstvo bytu.
Novela spresňuje a dopĺňa sa legálnu definíciu správy domu: „Správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom. Povinnosť správy domu vzniká dňom prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.“
Novela upravuje spôsob uzavretia zmluvy o spoločenstve. Vzhľadom na skutočnosť, že táto zmluva sa považuje za uzavretú už prijatím rozhodnutia vlastníkov, nevyžaduje sa jej reálne podpísanie vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, ale len zvoleným predsedom spoločenstva a ďalším vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome.
V zmysle novely vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nemusia zmluvu o výkone správy podpisovať, ak ju už schválili. Zmluva sa stáva záväznou pre všetkých vlastníkov, ak ju podpíše vlastníkmi poverená osoba a správca. Správca po každej zmene zmluvy o výkone správy zasiela každému vlastníkovi úplné aktualizované znenie zmluvy o výkone správy.
Novela ustanovuje správcovi nové povinnosti:
- vypracovať a každoročne do 30. novembra vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome predložiť plán opráv na nasledujúci kalendárny rok, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu na kalendárny rok,
- podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok.
Zjednocuje sa aj úprava zodpovednosti za riadnu úhradu pohľadávok, ktoré vznikajú správou domu. Subjekty zodpovedné za správu domu (spoločenstvo a správca) môžu disponovať s finančnými prostriedkami vlastníkov na účte domu v banke. Správca ani spoločenstvo nebudú za záväzky vzniknuté pri správe domu zodpovedať voči tretím osobám primárne svojím majetkom, ale len vo výške finančných prostriedkov akumulovaných vlastníkmi, ktorými disponujú. Zodpovednosť spoločenstva alebo správcu za záväzky domu je preto limitovaná výškou splatených úhrad za plnenia a výškou fondu prevádzky, údržby a opráv. Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome včas a riadne uhrádzajú svoje záväzky voči spoločenstvu alebo správcovi, povinnosť splatiť záväzky domu je vecou správcu alebo spoločenstva. Na druhej strane, týmto ustanovením nie je vylúčená zodpovednosť správcu alebo spoločenstva za škodu, ktorú spôsobia porušením povinností, ktoré im zo správy vyplývajú.
V záujme zvýšenia informovanosti vlastníkov o správe domu sa ustanovuje povinnosť pre spoločenstvo i správcu viesť a aktualizovať zoznam všetkých prijatých rozhodnutí vlastníkov bytov a nebytových priestorov, zápisnice o zhromaždeniach (schôdzach) vlastníkov, oznámenia o výsledkoch písomných hlasovaní, zoznam súdnych sporov týkajúcich sa správy domu a pozemku. Tieto dokumenty musia byť sprístupnené vlastníkom. Každý vlastník bytu alebo nebytového priestoru má právo nahliadať do dokumentácie týkajúcej sa správy domu a robiť si z nej výpisy, odpisy a kópie.
Ďalšie zmeny, ktoré prináša schválená novela nájdete v:
Zdroj: Slov-lex
Spracovala: Mgr. Monika Ivanová, dňa 17.10.2018