Nájom nehnuteľností a ťarcha na strane prenajímateľov platcov DPH

Prijatím novely zákona č. 62/2020 Z. z. bol zavedený inštitút ochrany nájomcov pred jednostranným ukončením nájmu zo strany prenajímateľov. Toto ustanovenie chráni nájomcov, avšak na druhej strane neprimerane sťažuje situáciu prenajímateľom, ktorí musia platiť DPH aj v prípade im neuhradeného nájomného. Aké možné riešenia/opatrenia môžu v danej situácií prijať prenajímatelia, aby to nemalo pre nich fatálne dopady?

Právny stav k: 5. 5. 2020

Otázka:

Prijatím novely zákona č. 62/2020 Z. z. bol zavedený inštitút ochrany nájomcov pred jednostranným ukončením nájmu zo strany prenajímateľov. Toto ustanovenie chráni nájomcov, avšak na druhej strane neprimerane sťažuje situáciu prenajímateľom, ktorí musia platiť DPH aj v prípade im neuhradeného nájomného. Aké možné riešenia/opatrenia môžu v danej situácií prijať prenajímatelia, aby to nemalo pre nich fatálne dopady?

Odpoveď:

Prijatím § 3b novely zákona č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii, ktorý nadobudol účinnosť 25. 4. 2020 (ďalej ako „Novela“) bolo predovšetkým zabezpečiť ochranu dotknutej časti obyvateľov (nájomcov), ktorej táto mimoriadna situácia spôsobila také existenčné problémy, počas ktorých nemôžu resp. nemajú z čoho zaplatiť nájomné období od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020.

Vyššie spomenutým ustanovením vznikol problém, kedy prenajímateľ vystaví faktúru za obdobie prenájmu (napr. kalendárny mesiac) a z tejto faktúry je povinný odviesť DPH, pričom nájomca túto faktúru neuhradí. Prenajímateľ na základe § 3b Novely nemá možnosť ukončiť s nájomcom nájomný vzťah.

Problematiku DPH v danom prípade nie je možné riešiť zmenou zákona č 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (ďalej ako „Zákon o DPH“), pretože daň z pridanej hodnoty je smernicou 2006/112/ES o spoločnom systéme dane z pridanej hodnoty v platnom znení.

Pri prenájme nehnuteľnosti ide s poukazom na § 19 Zákona o DPH o tzv. opakované plnenia, ktoré sa považujú za dodané najneskôr posledným dňom obdobia, na ktoré sa platba vzťahuje. Deň dodania opakovaného plnenia je súčasne dňom vzniku daňovej povinnosti (aj v prípade, ak sa platba neuskutoční). Ak sú platby dohodnuté mesačne, vzniká daňová povinnosť každý mesiac. Ak sú platby dohodnuté štvrťročne, vzniká daňová povinnosť každý štvrťrok. Ak sú platby dohodnuté polročne, vzniká daňová povinnosť každý polrok.

S poukazom na § 19 ods. 3 Zákona o DPH prenajímateľ má teda možnosť vzniknutú situáciu pri prenájme nehnuteľnosti riešiť zmluvným dodatkom a upraviť obdobie, za ktoré sa platí nájom, napr. na kalendárny štvrťrok. Keďže ako vyplýva z vyššie uvedeného, daňová povinnosť vzniká najneskôr posledný deň obdobia, na ktoré sa platba vzťahuje, predĺžením tohto obdobia sa oddiali daňová povinnosť.

Mgr. Vladimír Fujak